Mieszkanie jest podstawą egzystencji dla niemal wszystkich ludzi. Niektórzy mają to szczęście i z powodu dobrej sytuacji rodzinnej, czy na przykład bardzo wysokich zarobków mogą pozwolić sobie na kupno własnego lokum. Takie osoby posiadające często spory zasoby finansowe decydują się na kupno mieszkania w celu dalszego jego wynajmowania. Dzięki tym krokom rynek nieruchomości jest w nieustannym ruchu, a co za tym idzie gro osób może wynająć dla siebie potocznie nazywane cztery kąty.

Najem lokali mieszkalnych

Wynajęcie mieszkania wydaje się bardzo prostą kwestią, ale oprócz samej umowy na użytkowanie mieszkanie zawartej pomiędzy najemcą a wynajmującym warto odnieść się do szeregu kwestii z tym związanych, jak chociażby sprawą meldunku.

Przepis o obowiązku meldunkowy de facto jest martwy, ale w aspekcie de iure istnieje na podstawie ustawy o ewidencji ludności z dnia 24 września 2010 roku. Tenże obowiązek ma charakter administracyjny i jest tak naprawdę wykorzystywany w aspektach porządkowych. Meldunku należy dokonać w terminie 30 dni od przybycia na miejsce pobytu (stałego, lub czasowego. Jeżeli mówimy o pobycie czasowym należy pamiętać, że taki stan następuje w wypadku przebywania w jednym miejscu ponad trzy miesiące. Gwoli ścisłości można być zameldowanym w warunkach pobytu stałego i pobytu czasowego jednocześnie.

Zameldowanie jest szalenie istotne w kontekście przyjmowania chociażby korespondencji czy wielu innych kwestiach prawno administracyjnych. Co zrozumiałe wiele osób, które są najemcami mieszkania decydują się na zameldowanie w miejscu aktualnego pobytu, a rozwiewając wszelkie wątpliwości kwestia meldunku zależy tylko od najemcy. Odmowa meldunku stałego jest możliwa tylko i wyłącznie w sytuacji krótkiej umowy najmu.

Wynajęcie mieszkanie wiąże się jednak także z ryzykiem

Mowa tu na przykład o nieuczciwym najemcy, który nie płaci czynszu, wszczyna awantury, lub po prostu kolokwialnie pisząc przynosi wynajmującemu szkody z tytułu najmu.  Należy tutaj rozróżnić dwie jakże zgoła odmienne kwestie dotyczące umowy wynajmu czyli umowę najmu lokalu użytkowego, a mieszkania czy pracowni na rzecz kultury i sztuki. W drugim z tych wypadków najemców chroni Ustawa o ochronie praw lokatorów. W takiej sytuacji wynajmujący mieszkanie, którego najemca nie płaci czynszu musi postępować w następujący sposób. Osoba najmująca musi nie płacić czynszu przez trzy pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący musi dać mu czwarty pełen okres na uregulowanie wszelkich należności. W takich przypadkach stosuje się wezwanie do zapłaty.

Jeżeli jest to działanie bezskuteczne wtedy należy przygotować wypowiedzenie umowy wynajmu mieszkania. Niezmiernie istotne w tym aspekcie jest wysłanie takiego wypowiedzenia listem poleconym

, na adres pod którym przebywa najemca, lub wręczenie mu takiego pisma przy świadku. Bardzo dobrym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest skorzystanie z pomocy specjalisty, jakim niewątpliwie jest prawnik zajmujący się nieruchomościami. Zdecydowanie prostsze jest wypowiedzenie umowy na użytkowanie lokalu użytkowego. W takim wypadku kiedy przez dwa okresy płatności najemca nie uiścił umówionej opłaty, wynajmujący powinien mu dać jeden dodatkowy okres płatności i w wypadku braku zapłaty przygotować stosowne wypowiedzenie umowy. W takiej sytuacji wynajmujący wysyła odpowiednie pismo na adres firmy, oraz adres lokalu, który jest najmowany, w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych wystarczy także wysłanie e-maila. Jednakże nawet w takich sytuacjach niezbędna jest dalece idąca ostrożność i pomoc fachowców takich jak na przykład radca prawny nieruchomości.

Istnieją jeszcze inne kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najemcy przez wynajmującego

Do takiej sytuacji może dojść na przykład wtedy kiedy najemca użyczył stronie trzeciej lokalu bez wiedzy wynajmującego, jeżeli nie zostało to zawarte w umowie, kiedy mieszkanie wymaga gruntownego remontu, do którego przeprowadzenie niezbędne jest opuszczenie lokalu przez mieszkańców, albo kiedy wynajmujący chce w lokalu zamieszkać.

Wynajmujący może także najemcę z lokalu wymeldować. W takiej sytuacji musi on złożyć podanie do właściwego dla lokalu mieszkalnego urzędu gminy. Wówczas jest wydana właściwa dla sprawy decyzja administracyjna. Właściciel musi wykazać prawo własności lokalu (na przykład wpis do ksiąg wieczystych), a dla szybkiego załatwienie sprawy konieczne jest także dobrowolne opuszczenie lokalu przez najemcę.

W powyższych akapitach opisane zostały kwestie związane z meldunkiem i relacjami na linii wynajmujący- właściciel. Teraz warto skupić się na aspektach ściśle związanych z osobami, które wynajmując mieszkania, traktują zyski z tegoż wynajmu, jako dodatkowe źródło dochodu. Bardzo wielu ludzi, którzy dorobili się w życiu przyzwoitych pieniędzy inwestuje je w nieruchomości. Kupują kilka mieszkań, a następnie  wynajmują czerpiąc z nich zysk. Kluczowym dla tych ludzi jest kwestia podatku ryczałtowego, który wynosi 8,5 procenta od przychodu z czynszu z najmów pod warunkiem, że ten nie przekracza sto tysięcy złotych. Wtedy ryczałt wynosi już 12,5 procenta. W sierpniu 2020 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie warszawskiego przedsiębiorcy, który w deklaracji podatkowej wykazał, że czerpie dodatkowe dochody z wynajmu kilku mieszkań. Dopiero wyrok NSA orzekł, że może płacić on podatek ryczałtowy, a jego działalność nie powinna być traktowana jako firma.

Podnajem

Wiele mieszkań, które osoby najmują na okres długoterminowy jest po prostu zaniedbana. To smutny fakt, niemniej jednak osoby najmujące takie lokale w wielu przypadkach decydują się na odrestaurowanie mieszkania i wynajęcie go dalej. W takim wypadku mamy do czynienia z podnajmem. Wówczas różnica, która jest zyskiem trafia do kieszeni najemcy, który powziął odpowiednie kroki w celu „ulepszenia” lokum. W największym skrócie działanie takie opiera się na wykreowaniu wartości mieszkania i i wynajęciu go dalej.

To naprawdę dobry interes, Osobną kwestią jest stanowisko w takiej sytuacji właściciela, który posiada tytuł prawny do tegoż lokum. W wielu przypadkach rozsądni właściciele sami dokładają do remontu, przeznaczając na ten cel swoje nadwyżki finansowe, a potem dzielą się zyskami z najemcą, który mieszkanie podnajmuje dalej. W innych sytuacjach najemca inwestuje swoje pieniądze w renowacje lokalu. Przy umowach długoterminowego najmu jest to „złoty interes” zarówno dla właściciela i najemcy. Osobną kwestią jest status prawny takiej sytuacji. Osoba podnajmująca mieszkanie musi mieć założoną działalność gospodarczą.

Wynajem na pokoje

W dzisiejszych czasach wiele osób po prostu nie stać na wynajem całego mieszkania. Dotyczy to na przykład studentów, czy pracowników z krótkim stażem. W takim wypadku warto isc z prądem oczekiwań i dokonać rozsądnego remontu mieszkania, wydzielając pokoje. Często bardziej opłaca się przerobić mieszkanie i zamiast jednego dużego pokoju „stworzyć” dwa małe. W ten sposób paradoksalnie możemy zwiększyć swój zysk, jako osoba wynajmująca mieszkanie.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego to wynajem lokalu mieszkaniowego na czas nie dłuższy niż 10 lat. Nie ma możliwości wynajmu okazjonalnego na czas nieoznaczony, co różni ją od zwykłej umowy najmu, która może być podpisana na nieokreślony okres czasu.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego, a konkretnie do naczelnika właściwego dla miejsca zamieszkania wynajmującego mieszkanie rejonu. Taką umowę należy wysłać w terminie od 14 dni od jej podpisania. Obowiązek zgłoszenia takiej umowy do US dotyczy tylko osób fizycznych wynajmujących lokal.

W wypadku umowy najmu okazjonalnego, kolejną stosowaną praktyką jest podpisanie przez najemcy potwierdzonego notarialnie oświadczenia, w którym obliguje się on do opuszczenia lokalu, w wypadku niedopełnienia warunków zawartych w umowie, oraz kiedy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić. Daje to możliwość przyspieszonej egzekucji eksmisyjnej, dlatego, że w wypadku „kłopotliwego” najemcy, osoba wynajmująca mieszkanie nie musi udawać się do sądu, ale bezpośrednio do komornika, w wypadku niemożności polubownego załatwienia kwestii opróżnienia lokalu.

Odpowiednie umowy to Twój „must have”, by ochronić swoje interesy jako przedsiębiorcy. Zabezpiecz się w sytuacjach gdy podnajemca nagle przestaje płacić za czynsz lub właściciel chce się wycofać z dzierżawy lokalu. Bo umowy są po to, by chroniły nas w tych „gorszych czasach”, a nie tylko gdy wszystko idzie po naszej myśli. Skorzystaj z umów, które przygotowałam. Skorzystaj z mojej wiedzy prawniczej i doświadczenia.

Przeczytaj także artykuł: Umowa najmu w czasach koronawirusa – co mówią przepisy

Artykuł powstał we współpracy z praktykantem Mateuszem Krzeczkowskim

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies? Więcej informacji

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies?

Zamknij