Jak uniknąć niechcianych problemów prawnych przy zakupie nieruchomości? Co należy sprawdzić zanim zdecydujemy się na kupno lokalu? Jak nie dać się wmanewrować w poważne konsekwencje prawne i dodatkowe wydatki? Pierwszy fliping – czy da się ominąć pułapki prawne?

Wydawać by się mogło, że jedyną rzeczą potrzebną do rozpoczęcia flippingu, czy też zostaną deweloperem, są pieniądze. Kiedy uzbieramy już wymaganą sumę, a nawet jej nadwyżkę, pozostanie nam tylko zakup nieruchomości, a później jej renowacja. Naturalnie, pieniądze są niezbędne do zakupu nieruchomości i niewątpliwie są pierwszym krokiem flippingu. Niestety, może się zdarzyć na przykład, że po zakupie mieszkania przeznaczonego do remontu, znaczną część kwoty z której planowaliśmy właśnie rzeczony remont opłacić, będziemy musieli przeznaczyć na spłatę nieuregulowanych przez poprzedniego właściciela rachunków. Brzmi wątpliwie? A jednak. Takie sytuacje zdarzają się zaskakująco często, a jest to tylko jeden z wielu przykładów nieprzewidzianych utrudnień dotyczących zakupu nieruchomości. 

Co należy sprawdzić w pierwszej kolejności, zanim nabędziemy nieruchomość?

Zanim kupimy lokal, warto sprawdzić księgi wieczyste. W nich znajdziemy wszelkie informacje dotyczące prawa własności nieruchomości, ciążące na niej zobowiązania i inne interesujące nas kwestie. Interesować nas będą trzy działy: II, III i IV. 

W dziale II znajdziemy informacje o własności. Stąd dowiemy się kto w świetle prawa może dysponować nieruchomością, co ważne- w tej części zawarte są również informacje spadkowe, jeśli właściciel nieruchomości zmarł. 

Z działu III dowiemy się czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, co pozwoli uniknąć nam w przyszłości ewentualnych roszczeń tych osób w stosunku do nas. Zmiana własności nie ma wpływu na treść działu III. Osoby trzecie niezależnie od osoby właściciela nieruchomości mogą posiadać prawo do jej użytkowania, czy służebności. 

Dział IV zawiera informacje dotyczące hipoteki. Z niego dowiemy się czy na nieruchomości ciążą zobowiązania poprzednich, czy też dotychczasowych właścicieli. Jeśli nabędziemy mieszkanie z hipoteką, to na nas będzie ciążyć obowiązek spłaty długu. 

Jeśli decydujemy się na zakup nieruchomości na licytacji komorniczej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabywając nieruchomość wykreślany tym samym wszelkie ciążące na niej hipoteki.

Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Warto zapoznać się z nimi w poniższym artykule:
https://www.lalowicz.pl/porady-prawne/kupowanie-nieruchomosci-na-licytacjach-komorniczych/

UWAGA! W każdym dziale funkcjonuje rubryka „Wzmianki”. Ze wzmianką wiąże się informacja, iż do odpowiedniego dla danej księgi wieczystej Sądu Rejonowego, wpłynął wniosek o wpis, który aktualnie jest rozpatrywany. Co zrobić w takiej sytuacji? Rozsądnym rozwiązaniem jest wstrzymanie się z zakupem do momentu rozpatrzenia przez Sąd złożonego wniosku. W przypadku toczących się transakcji radzimy stale monitorować wszelkie wzmianki w Księgach Wieczystych, aż do momentu uzyskania własności. 

Czy aby sprawdzić treść księgi wieczystej muszę poprosić o pomoc np. prawnika?

Absolutnie nie. W obecnych czasach każdy ma dostęp do ksiąg wieczystych. Aby sprawdzić ich treść nie należy udawać się do żadnego urzędu. Treść księgi wieczystej sprawdzimy na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, w zakładce „Elektroniczne Księgi Wieczyste”. Wystarczy wpisać numer danej księgi w wyszukiwarkę. Numer księgi wieczystej otrzymamy od aktualnego właściciela, ewentualnie możemy spróbować wyszukać numer księgi wieczystej poprzez odpowiednie strony internetowe, bądź zwracając się z prośbą o udostępnienie numeru do odpowiedniego dla danej nieruchomości Sądu Rejonowego. 

Brak księgi wieczystej- czy to możliwe?

Tak, szczególnie jeśli zaczynamy pierwszy fliping. Jeśli nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Inaczej- bierzemy w posiadanie lokal, którego właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Aby mieć pewność, że na znalezionej przez nas nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja komornicza, czy też nie ciąży na niej żaden dług, musimy zwrócić się do administracji spółdzielni mieszkaniowej z wnioskiem o wydanie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. 

Znamy treść księgi wieczystej- czy to wszystko?

Kolejnym krokiem w drodze do zakupu nieobciążonej nieruchomości powinno być sprawdzenie stanu uregulowania opłat eksploatacyjnych. Mówiąc prościej: skontrolowanie czy dotychczasowy właściciel uiszczał regularnie wszelkie opłaty, czy rachunki. Wydawać by się mogło, że zobowiązanym do ich spłaty jest wyłącznie poprzedni właściciel. To on przecież do tej pory korzystał z lokalu. Faktycznie, takie zaległości obciążają poprzedniego właściciela. Jednak w momencie, kiedy będziemy chcieli zawrzeć z dostawcą mediów umowę, ten uzależni jej zawarcie od spłaty powstałego zadłużenia. Teoretycznie zatem taki dług nie będzie nas dotyczyć, w praktyce jednak, problemem nieuregulowanych przez poprzedniego właściciela rachunków może dotknąć nas bardzo bezpośrednio. 

Aby uchronić się przed taką sytuacją poproś sprzedawcę nieruchomości o zaświadczenie, którym potwierdzi niezaleganie z wszelkimi opłatami. Takie zaświadczenie powinno dotyczyć nie tylko opłat za media, ale również czynszu, podatku od nieruchomości, czy opłat za użytkowanie wieczyste.

Uwaga na niespodziewanych współlokatorów! 

Treść księgi wieczystej sprawdzona, długów brak- co jeszcze może nas zaskoczyć? Możemy nabyć nieruchomość w której ktoś jest wciąż zameldowany. Jak uniknąć takiej sytuacji? Wystarczy zwrócić się do odpowiedniego dla danego lokalu urzędu gminy. W wydziale meldunkowym uzyskamy wszelkie informacje dotyczące osób zameldowanym w naszym mieszkaniu. 

Pierwszy fliping – warto wiedzieć gdzie zwrócić się z prośbą o pomoc w kontroli kupowanej nieruchomości?

Oprócz powyżej wymienionych instytucji, bądź stron internetowych, gdzie możemy znaleźć informacje dotyczące nieruchomości, nieoceniona jest ocena eksperta. Pomoc osoby doświadczonej przynosi korzyści zwłaszcza na początku naszej drogi do inwestowania. Optymalnym rozwiązaniem będzie zwrócenie się o pomoc, czy poradę do prawnika. Pomoże on nie tylko w kwestiach praktycznych, ale również przestrzeże przed tak zwanymi kruczkami prawnymi i pokieruje naszymi działaniami, jednocześnie odciążając nas od skomplikowanych i uciążliwych procedur. 

Tutaj tłumaczymy dlaczego pomoc prawnika znającego się na flippingu jest szczególnie ważna: https://www.lalowicz.pl/flippingowe-porady/prawnik-house-flipping/ 

Jeśli uważasz, że ten artykuł był przydatny, daj mi znać: polub, lub udostępnij mój profil na Facebooku/LinkedIn!

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies? Więcej informacji

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies?

Zamknij