Większość z nas na słowo komornik nie reaguje pozytywnie. Nic dziwnego. Gruby procent Polaków uważa tą profesję za najgorszy zawód świata, a samych komorników za ludzi, którzy chcą zarobić na krzywdzie ludzkiej. Lecz nie o komorniku tu będzie mowa, a o jednej z dziedzin, którą się zajmuje. 

Oprócz tego, że kancelarie komornicze, zajmują się egzekwowaniem zadłużeń, prowadzą także różnego rodzaju licytacje. Kiedy dłużnik nie jest w stanie spłacić zadłużenia lub też wysokość jego zadłużenia jest tak wysoka, że jest mało prawdopodobne, że samodzielnie je spłaci, komornik może dokonać zajęcia na majątku innym niż pieniądze. Są to ruchomości, np.: samochody, sprzęt RTV, biżuteria, a także nieruchomości. Te ostatnie trafiają na licytacje komornicze w przypadku spełnienia przez wierzyciela określonych wymogów. Nieruchomości są poddawane egzekucji, kiedy zadłużenie jest naprawdę wysokie. Sprzedaż takiej nieruchomości

Zanim jednak, przejdziemy do rozważenia, czy taka forma zakupu nieruchomości jest opłacalna, czy też nie, przeanalizujemy cały proces tychże licytacji.

Z czym to się je?

Po zajęciu nieruchomości, komornik dokonuje ustalenia jego wartości. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży poprzez licytację publiczną. Komornik również wyznacza czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Jakie są warunki licytacyjne?

Powołując się na przepisy Kodeksu postępowania cywilnego:

Art.962.§1. Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Art.963. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Art.964.§1. Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem.

§2.Jeżeli w warunkach przewidzianych w paragrafie poprzedzającym wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania.

Art.965.Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. 

Art.976.§1.  W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Jak wynika z przytoczonych przepisów, warunkiem przystąpienia do licytacji, jest wpłacenie, tzw. rękojmi, czyli wadium.  Jest to określona suma pieniędzy składana w poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków danej umowy w ramach przetargu lub aukcji. W razie przegrania czy nieprzystąpienia do licytacji, zostaje ona zwrócona. Wadium wpłaca się na rachunek bankowy sądu. Informacje o wysokości oraz o numerze rachunku bankowego, znajdują się w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości. 

Licytacja

Licytacja odbywa się w budynku sądu. Ma charakter publiczny. Według nowych, znowelizowanych przepisów przebieg licytacji utrwala się za pomocą urządzeń rejestrujących dźwięk i obraz. Nadzór nad prawidłowym przebiegiem licytacji sprawuje sędzia albo referendarz sądowy. 

Przed przystąpieniem do licytacji, nieruchomość zostaje przedstawiona obecnym. To znaczy: podaje się ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; termin uiszczenia ceny nabycia. 

Następnie, rozpoczyna się licytacja. Trwa ona do zaoferowania najwyższej ceny i trzykrotnego obwieszczenia jej przez komornika. Jeżeli, pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku albo przy minimum dwóch oferentach, nie będzie ceny wyższej niż suma oszacowania, komornik wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

Art.987.Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Przejęcie na własność

Art. 999. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio. 

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Aby w pełni stać się właścicielem nieruchomości zakupionej na licytacji, należy dokonać zapłaty pozostałej części oferowanej kwoty (odliczając wpłacone wadium).  Sąd w celu pełnej formalizacji, wysyła wezwanie do zapłaty. Jednakże wcześniej należy czekać na uprawomocnienie się postanowienia o przesądzeniu własności. W praktyce od wygrania licytacji do otrzymania kluczy do nieruchomości, upłynie trochę więcej czasu, niż nam się wydaje. Także należy uzbroić się w cierpliwość.

Kiedy zostaną spełnione wszystkie wspomniane przesłanki, czeka nas jeszcze wycieczka do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipotek i innych obciążeń (o ile jest taka możliwość) oraz o wpis do księgi nowego właściciela. 

W ten sposób i tą drogą dopełniamy wszelkich formalności aby w pełni stać się posiadaczami nieruchomości zakupionej drogą licytacji komorniczej.

Na koniec warto wspomnieć o tym, że nabycie lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych. 

Gdzie szukać ogłoszeń o licytacjach komorniczych?

Każdy komornik, który ogłasza licytację nieruchomości, ma obowiązek opublikować obwieszczenie o licytacji na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Są to najpewniejsze i najbardziej rzetelne źródła informacji  o licytacjach nieruchomości.

Dodatkowo warto zaglądać na stronę www.licytacje.komornik.pl, gdzie są publikowane niemal wszystkie oferty od poszczególnych komorników.

Co z obciążeniami, zadłużeniami pozostającymi na nieruchomości?

Art. 1003. § 2 kpc. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. 

Jest jednak grupa obciążeń, które nie wygasają po wygranej przez nas licytacji. Są to:

  • Hipoteka przymusowa – jeżeli po zapłaceniu kwoty oferowanej podczas licytacji, okaże się, że nie pokryła ona w całości zadłużenia, obowiązek zapłaty przechodzi na nas. Innymi słowy mówiąc wstępujemy w obowiązki dłużnika.
  • Służebność przesyłu.
  • Ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.

Innymi słowy mówiąc – przed przystąpieniem do licytacji i zdecydowaniem się na zakup nieruchomości w ten sposób należy dokładnie dowiedzieć się jakie są jej obciążenia i czy wpłacona przez nas suma, w pełni zaspokoi wierzyciela.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, czy zakupiona nieruchomość ma lokatorów. Jeżeli tak, wiąże się to z dodatkowym postępowaniem, czyli eksmisją. Na nic nam łudzić się, że skoro jest nowy właściciel, lokatorzy wyprowadzą się dobrowolnie. I niestety jeżeli do lokatorów zaliczają się rodziny wielodzietne albo kobiety w ciąży, powoduje to dodatkowe komplikacje. Takim osobom należy zapewnić lokal zastępczy. 

Oczywiście przeszkody te można pokonać, pod warunkiem, że ktoś ma czas i duże pokłady cierpliwości. Bo nie są to sprawy ani szybkie ani też przyjemne.

Podsumowanie

Podsumowując, kupowanie nieruchomości na licytacji komorniczej, choć obarczone wieloma minusami, nie musi okazać się drogą przez mękę. Jeżeli oczywiście spełnionych zostanie kilka warunków: brak dodatkowych obciążeń oraz brak lokatorów. Wówczas można pokusić się o zakup nieruchomości w ten sposób. Jeżeli do tego dojdzie jeszcze atrakcyjna lokalizacja i dobry stan techniczny, możemy uznać że trafiła nam się okazja. Niewątpliwym plusem jest to, że na takich licytacjach możemy liczyć na zakup poniżej ceny rynkowej. Czasami nawet znacznej. A o to przecież chodzi w house flippingu 😉 Trzeba jednak być ostrożnym i dobrze znać sytuację prawną jako potencjalny nabywca.

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies? Więcej informacji

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies?

Zamknij