Nikomu nie trzeba udowadniać jak bardzo, obecna pandemia koronawirusa, zmieniła nasze życie. Mimo, że wszystko powoli wraca do normalności, to jednak niektóre sfery naszej rzeczywistości zostaną mocno zmodyfikowane.  Jedną z branż, które najbardziej dotknął obecny kryzys jest branża nieruchomości. Poczynając od sektora budowlanego, a skończywszy na tym bankowym, można śmiało stwierdzić, iż sprzedaż nieruchomości zostanie znacznie zahamowana. Ale to nie oznacza, że całkowicie. Nie mniej jednak, zarówno kupujący jak i sprzedający, z większą niż dotychczas ostrożnością, będą podchodzić do podpisywanych umów. Odstąpienie od umowy deweloperskiej w dobie pandemii – o czym należy pamiętać?

W tym artykule więc, chcę Ci pokazać na co zwrócić uwagę, jeżeli zechcesz odstąpić od umowy deweloperskiej.

Siła wyższa – czy pandemia się do niej zalicza?

Czy koronawirus może być przyczyną opóźnienia w wykonaniu umowy? Odpowiedź jest oczywista. Ale jak to wygląda od strony prawnej? 

Art. 435. § 1. Kodeksu cywilnego, mówi że: Prowadzący na własny rachunek przedsiębiorstwo lub zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody (pary, gazu, elektryczności, paliw płynnych itp.) ponosi odpowiedzialność za szkodę na osobie lub mieniu, wyrządzoną komukolwiek przez ruch przedsiębiorstwa lub zakładu, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą nie ponosi odpowiedzialności.

Takie okoliczności, jakie są obecnie związane z koronawirusem, zwalniają z odpowiedzialności za niewykonanie czy też nienależyte wykonanie umowy.

Ale nie zawsze.

Jeżeli byłeś w stanie choć w małym stopniu zapobiec albo też złagodzić skutki siły wyższej, nie możesz uzasadniać niewykonania umowy, obecną epidemią.

Kiedy tak jest?

Jeżeli nie robisz nic aby temu zapobiec przeszkodzie, nie możesz powołać się na siłę wyższą, przez którą nie wykonałeś umowy.  Tak więc, to na Tobie spoczywa obowiązek dołożenia starań, aby umowa została wykonana. Bo będziesz musiał udowodnić, że zrobiłeś wszystko, aby tak się stało.

Warto w tym miejscu przywołać także Art. 3571 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Co to oznacza?

Jeżeli zajdą wymienione w artykule warunki, czyli nadzwyczajna zmiana stosunków, nadmierne trudności i duże straty związane z wykonaniem umowy, sąd może rozwiązać umowę czy też orzec w jaki sposób strony się rozliczą.

Jak bezpiecznie odstąpić od umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 29 ust. 1 Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22;

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2;

3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Pamiętaj

Należy dodatkowo zaznaczyć, że w pierwszych pięciu przypadkach, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Natomiast w ostatnim, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne. Jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

W związku z tym wachlarz możliwości, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, jest dość szeroki w porównaniu z możliwościami, jakie ma sam deweloper. 

Prawa dewelopera związane z odstąpieniem od umowy przez nabywcę

Zgodnie ze wspomnianą wcześniej ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, deweloper nie ma prawa wymagać jakiejkolwiek rekompensaty z tytułu odstąpienia od umowy deweloperskiej. Nie może tego zastrzec w umowie. Jest to absolutnie niedozwolone. Nabywca nie może ponosić żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Poza tym , w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oznacza to, że deweloper jest znacznie ograniczony w możliwościach związanych z odstąpieniem od umowy. 

Podsumowanie – Odstąpienie od umowy deweloperskiej w dobie pandemii

Podsumowując, należy pamiętać, że odstępując od umowy deweloperskiej, jest się związanym odpowiednimi przepisami prawa. Również w kontekście panującej pandemii koronawirusa, która również ma wpływ na wykonywanie umów. Dlatego chcąc odstąpić od umowy, należy najpierw sprawdzić czy zachodzą co do tego odpowiednie przesłanki. Bez tego, odstąpienie może okazać się niemożliwe.

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies? Więcej informacji

Wykorzystujemy pliki cookies w celu prawidłowego działania strony, korzystania z narzędzi analitycznych i marketingowych oraz zapewniania funkcji społecznościowych. Szczegóły znajdziesz w polityce prywatności. Czy zgadzasz się na wykorzystywanie plików cookies?

Zamknij